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不動産売却の流れ

現況を把握し、
売却の見通しを立てる

売却の目的(スケジュール、お金、ライフスタイルなど)を明確化しておくとスムーズに進めることができます。いつまでに売りたいのか、いつごろまでに引っ越したいのかを決めます。買い替えの場合は、同時にいつごろ新しい住まいを購入したいのかも決める必要があります。ローンの残債がかなり残っている場合は、買い替えが可能かどうか、一度金融機関に相談してみましょう。

時間を掛けてもいいので希望価格で売りたいか、買い手が見つかりやすい価格設定でなるべく早く売りたいか、などの希望とスケジュールによって売却方針も変わります。現時点で分かる範囲で不動産売却について調べ、あらかじめ見通しを立てておきましょう。

価格査定を依頼する

まずは売りたい不動産の価値、つまり売却できる価格の目安を把握しましょう。査定方法は物件情報を基に簡易な査定を行う「机上査定」と、実際に物件を見てもらい査定を行う「訪問査定」の2種類があります。

不動産仲介業者により不動産査定の価格に差が出ますので、複数の不動産仲介業者に依頼して売却相場を理解し、最適な不動産仲介会社を選びましょう。 売却における相場もさることながら、手数料についても、念のためしっかり確認しましょう。また、担当者の人柄なども重要な要素です。信頼できる会社・担当者を見つけましょう。

売出価格を決定する

査定価格を参考に、実際の売出価格を決定します。不動産会社とも相談し、これまでの実績と経験等を踏まえて最適な売出価格や売却活動方針のアドバイスをもらいましょう。
気長にじっくりと売却したい場合は、希望する売却価格、強気の売却価格を設定しやすくなります。一方で、なるべく早く売却したい場合は、できるだけ売りやすい価格、市場に出したときにお値打ち感のある売却価格に設定する必要があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。種類によって不動産会社1社もしくは複数の会社と結ぶことができ、それぞれ売りやすさや売却価格に影響します。詳しくは こちら をご覧ください。

瑕疵の申し出について

契約の際、売却する不動産についてあらかじめ開示すべき情報を申し出ます。特に瑕疵(キズ、損傷、不具合、抵当権の設定など)がある場合は、トラブルの原因となりますので必ず重要事項説明書に記載しなくてはなりません。ここに記載のない場合、損害賠償や契約解除などになってしまうこともありますので注意が必要です。

住宅診断(ホームインスペクション)について

住宅診断士(ホームインスペクター)の資格者が住宅に瑕疵がないか・修繕を要する箇所がないかを点検し、診断書を作成する制度です。任意でおこなうもので費用は数万~10万円程度必要ですが、住宅の状態を適切に把握できるため、購入希望者にとっても不動産を探す検討材料が増え、双方安心して取引をおこなうことができます。契約時に不動産会社から案内がありますので、説明を聞いて実施を検討しましょう。住宅診断について、詳しくは こちら をご覧ください。

買主を探す

契約後、売却活動を開始します。基本的には不動産会社が購入希望者を探しますので、連絡を待ちましょう。また媒介契約の内容にもよりますが、売却先探しを不動産会社に頼る方法以外に、知人などを介して自力で買い手を探す方法もあります。
売主の活動は内覧希望への対応が主となります。購入希望者の訪問に備えて、掃除や整頓などの準備をしておきましょう。遠方に居住しているなどの事情で内覧に対応できない場合は、不動産会社に鍵を預けておきます。
なかなか購入希望者が見つからない場合は売却活動を見直して、値下げ・リフォームなども検討しましょう。

買主と売買契約を結ぶ

買主が見つかり先方の事前融資審査が通ったら、不動産会社が間に立って売買契約を結びます。ここで売却価格が決まるほか、手付金の受け取り、書類での登記や権利の移転手続き、売り渡す不動産の状態の説明・共有、引渡し時期などを決定します。売却価格が決定すると不動産仲介会社に支払う仲介手数料や、不動産の譲渡にかかる税(所得税・住民税などの税金)も確定します。

売買契約時に必要なもの
  • 権利証
  • 本人確認ができる書類(運転免許証やパスポート、健康保険証など)
  • 実印
  • 仲介手数料の半金(別途消費税&地方消費税が必要)
  • 印鑑証明書(3カ月以内発行のもの)
  • 設備表
  • 契約印紙代
  • 物件状況報告書

決済と所有権移転をして、
引渡し完了

買主の融資本審査が通ったら、いよいよ引渡しです。
所有者移転登記申請に必要な書類を司法書士に確認してもらいます。このとき、住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、残債を一括返済し、抵当権の抹消手続きを進めておく必要があります。買主から残りの代金を受け取ったら、所有権の移転および抵当権の抹消等の登記申請を行います。売主からは、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬を支払います。

鍵や付帯設備の取り扱い書など必要なものを買主に渡して、引渡し完了となります。

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