不動産売却Q&A

「長野県の不動産を売却したい」とお考えの方が、不動産会社に売却や査定を依頼できるポータルサイトです。長野県の不動産に特化しており、「地域密着」「依頼先を選びやすい」「売却時の広告にも強い」などが特長です。
姉妹サイトの「不動産検索サイト ココスマ」には売出し中の売買物件が多く掲載されているので、相場感の参考などにご覧ください。

長野県松本市の 株式会社JOHO（ジョウホウ） が運営しています。「不動産検索サイト ココスマ」の運営を中心に、情報活用とシステム提供の面から長野県の不動産市場を支援しています。

グループ会社の 株式会社不動産情報社 では1978年から不動産専門誌「信州土地と住まいの情報」を発行しており、地元の不動産会社とのつながりが深いことが特長です。

運営会社の 株式会社JOHO（ジョウホウ） は、不動産会社ではありません。お客様と不動産会社を結ぶwebサービスを提供しており、用途以外で不動産情報を利用したり仲介料を頂くことはありません。どうぞ安心してご利用ください。

長野県の各地に詳しい地元の不動産会社が多数参加しています。各社の紹介ページを見比べて、ご自分に合った依頼先を見つけることができます。

大切な不動産の売却を「どの不動産会社に依頼するか」は大事な選択です。不動産会社にはそれぞれ、地域や物件の種類など得意分野があります。各社の紹介ページを見比べたりやりとりを通じて安心して任せられる会社・担当者を見つけましょう。

なるべく実家の近くに所在のある不動産会社に依頼することをおすすめします。地域の不動産市場をよく知っており、地元の情報網で買主を見つけやすく、購入希望者の現地案内もしやすいためです。あらかじめ当サイトを通じて候補となる不動産会社とのやりとりを進めておくと、日程調整して訪問から契約までスムーズに行えます。
もちろん首都圏の不動産会社でも、長野県の会社と協力したり独自の広告力で売却可能な場合があります。お客様のご都合に合わせてご依頼ください。

弊社へのご相談フォームから運営会社へご相談ください。対応可能な不動産会社を探してご紹介いたします。
※ご希望に沿えないこともありますのでご了承ください。

はい、大丈夫です。ただ不動産会社もその後を気に掛けていますので、「他社に依頼することになった」「売却は一旦見送ることにした」など、お礼を添えて伝えると丁寧です。

不動産取引価格情報 で、国土交通省が提供している過去の取引情報を検索できます。地域や広さが近い情報をお探しください。また「不動産検索サイト ココスマ」にも売出し中の売買物件が多く掲載されているので、参考にご覧ください。

「近隣の売買事例」「公示地価などのデータ」に「実際の物件状況」を加えて総合的に算出します。不動産会社によって基準が異なるので、複数の会社に依頼して比較したり、査定結果の額になった理由を聞いてみることが大切です。

当サイトでは「机上査定」「訪問査定」の2種類をご案内しています。目的に応じてご依頼ください。

いいえ、原則として不動産所有者ご本人がご依頼ください。なお「入院している母親の代理で息子が売却手続きを進めたい」などのご事情があれば、その旨を不動産会社にご相談ください。

※所有者ご本人の売却意思や、依頼人との続柄確認を必要とする場合があります。
※ご希望に沿えないこともありますのでご了承ください。
※ご依頼により問題が発生した場合、当サイトでは責任を負いかねますのでご了承ください(免責事項)。

不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ「媒介契約」には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。違いを把握し、売却の進め方に合わせて選びましょう。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
不動産会社への依頼	1社のみ	1社のみ	複数可能
自分で買主を見つけた場合	直接取引×	直接取引◯	直接取引◯
契約の有効期間	３ヶ月以内	３ヶ月以内	制限なし（目安３ヶ月以内）
「レインズ」の登録※	契約から５日以内	契約から７日以内	登録可能（義務なし）
売主への活動報告義務	１週間に１回以上	２週間に１回以上	任意（義務なし）
メリット	契約した１社は売却活動に力を入れる傾向		複数の会社に依頼できる
デメリット	1社にしか任せられない （専属）自分で買主を見つけても直接取引ができない		各社との連絡や調整に手間がかかる

※「レインズ(REINS)」とは

「レインズ」は、不動産物件の情報交換ネットワークシステムの名称です。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が、宅地建物取引業法に基づいて運営しています。全国の不動産会社はここで売出物件と成約物件の情報を登録・共有し、販売業務に利用できます。

2016年から「専属専任」「専任」契約の場合に売主も依頼中の不動産状況を確認できるようになりました。なお長野県においては効果が限定的な面もありますので、詳細は契約した不動産会社にお問い合わせください。

不動産会社が買主を探すのが「仲介」、不動産会社自体がその物件を買い取るのが「買取り」です。
不動産会社によって「広報力があり仲介の買主探しが得意」「移住希望者と接点が多く、山間地の仲介が得意」「中古住宅の買取り・リフォーム再販が得意」「農地の買取り・分譲開発が得意」など異なります。希望する売却方法に合った会社を探しましょう。

	仲介	買取
売却までの期間	買主が見つかるまで短～長期間	不動産会社と合意できれば比較的短期間
売却価格	時間を掛ければ希望価格で売れる可能性あり	仲介や相場より価格が下がる傾向あり
仲介手数料	必要	不要
瑕疵担保責任	原則として負う	免除される
買主の探し方	不動産会社が買主を探してくれる	買主となる不動産会社を自分で探す

主を探す広告費用や現地案内にかかわる費用は、全て仲介する不動産会社が負担します。その分は売買成約時に不動産会社へ支払う仲介手数料に含まれているとお考えください。

なお売主の希望で特別な広告をおこなう場合などは、例外的に費用が発生する場合があります。事前に不動産会社に確認しておくと安心です。

可能ですが、売却までに要する時間が長くなることがあります。新聞の折込みチラシを控えて、不動産を探す人以外の目には触れにくいインターネット広告を利用するなどをご検討ください。また広告以外でも、不動産会社の情報網で購入希望者が見つかることがあります。不動産会社に希望を伝えて相談しましょう。

はい、可能です。購入希望者の内覧に対応できるようご準備ください。

掃除・整頓と、質問への返答を準備しましょう。

• 内覧は第一印象が大切です。時間のかかる作業は早めに取り掛かりましょう。
• 直前には水周りの掃除や換気をおこない、昼でも照明をつけると明るい印象になります。
• 質問を受けたら的確に答えられるよう、不動産の現状と近隣環境を把握しておきましょう。
• マイナス面があっても丁寧に説明すると好印象です。受け答えを不動産会社と相談しておくと安心です。

当サイトのご利用自体は無料です。ただ不動産会社によっては査定を有料で承っている場合がありますので、依頼先を選ぶ際にご確認ください。お客様のご了解なく料金が発生することはありませんのでご安心ください。 詳しくは 査定方法の種類 をご覧ください。

主に以下のような費用がかかり、成約価格や取引金融機関によって金額が異なります。

• 仲介手数料 (不動産会社への報酬)
• 測量費用 (地積を確定するため)
• 印紙税 (売買契約に添付する印紙)
• 住宅ローン諸費用 (抵当権抹消費用、司法書士手数料など)
• 所得税、住民税（売却に伴う利益に対する税）
• ほか引越し費用など

仲介手数料は、売却が決まって成約した場合に不動産会社へ支払う報酬です。法律によって上限が定められており、一般的に以下の計算式で算出できます。

取引額(税別)が400万円を超える場合…物件価格の3％＋6万円＋消費税
取引額(税別)が400万円以下の場合…取引額の4％＋2万円＋消費税
取引額(税別)が200万円以下の場合…取引額の5％＋消費税

例：2000万円で売却できた場合、仲介手数料は 2000万円×3％＋6万円＝66万円＋消費税 です

原則として、費用は発生しません。広告費などは売買成約時に不動産会社へ支払う仲介手数料に含まれるためです。なお売主の希望で特別な広告をおこなったり、契約内容に反する形で売却を取り下げる場合など、例外的に費用が発生することがあります。不動産会社との契約の際に契約内容をよく確認し、疑問があればしっかりと説明を受けましょう。

戦後の住宅難・高度経済成長期のマイホームブームを経ながら、国は「新築住宅の持家」を長期間にわたり推奨してきました。その結果、日本には現在約5,200万戸の住宅ストック（在庫）があります。現在そのストックが重荷となり、管理不全の空き家として社会問題化しています。

また、1990年前後に起こったバブル景気の際に「土地神話」という言葉が生まれたほど土地の高騰が続いた時代もありましたが、近年では下落傾向が続き、私有地の2割（九州を上回る面積）は所有者の把握が難しいとも言われています。これは相続未登記が主な原因ですが、「登記をしなくても困らない」のは資産価値の低下が背景にあるからです。

では、これからの不動産市場は縮小し、価値が下落していく一方なのかというと、決してそうではありません。
日本国内では、個人が所有する住宅や土地資産が総額1,000兆円を超えますが、約半分以上は60歳以上の高齢世帯が所有しています。所有者が元気なうちに不動産の適切な管理・活用方法を整える取り組みが計画されていたり、国と民間団体が協力しストック住宅の安心性と透明性を高める事業、クラウドファウンティングといって資金提供者をインターネットで募り、空き家・空き店舗等の再生を行う事業の整備などが進められています。

こうした取組みにより、不動産の融資が受けやすくなり買い手が増えて不動産価格が上昇する事例も出てきていますので、所有する不動産の売却に迷っている方は、こうした傾向をふまえ一度相談をしてみてはいかがでしょうか。

物件と所有者の状況によってメリットとリスクがあります。売買・賃貸の両方を扱っている不動産会社に相談しましょう。

賃貸のメリット

「立地と状態の良い一戸建て」「需要の高い分譲マンション」など、十分な利回りを期待できるなら賃貸活用もひとつの選択肢です。「一旦空き家になるが将来自分や親族が住む」という場合にも有効です。売却査定額と想定賃料を比較し、管理費・修繕費・後年の賃料下落も加味して十分に検討しましょう。

賃貸のリスク

借主が見つからないまま不動産価値が下がってしまうケースがあります。また借主がいても維持管理に手間や費用が掛かったり、いざ売却したい時に退去してもらえない可能性もあります。特別な事情がなければ、価値が下がる前に売却を検討するのが無難です。

近年、自治体と不動産会社が提携して空き家問題や移住促進に取り組むケースが増えてきました。基本的には不動産会社に依頼するのがおすすめですが、事情によっては「空き家バンク」も検討しましょう。

「空き家バンク」とは？

• 自治体が地域の空き家情報をまとめて、買いたい／借りたい人に情報提供する仕組みです。
• 解体やリフォームに補助金が出る自治体もあります。
• 売却を急がない場合や、契約できる不動産会社が見つからない場合は、一度相談してみましょう。
• 不動産会社と提携している自治体なら、民間の情報網と併せて買主を探すこともできます。
• 自治体ごとに運用が異なるので、詳しくは各自治体のwebサイトや窓口でご確認ください。

参考：楽園信州空き家バンク